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2020年04月30日 星期四 09:42:11  农历:二〇二〇年 四月 初八
装饰装修建筑工程款优先受偿权
作者:北京建筑律师    分类:建设工程施工合同纠纷再审申诉疑难案例律师    时间:2020/4/13 8:53:41    浏览:58次
《装饰装修建筑工程款优先受偿权》由建筑工程律师网为您提供,特为您编辑《装饰装修建筑工程款优先受偿权》,希望能为您提供帮助!
    约定竣工日期前停建可否行使优先权?
    可以预售房屋买受人的此种期权如取得于法定优先权成立之前,即开发商于建设工程合同成立生效前已经将房屋预售,则可以认为此时房屋的所有权已不属于发包人,故承包人不能于该房屋上成立法定优先权。
    发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
    发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
    承包人将建设工程价款债权转让的,建设工程价款的优先受偿权随之转让。 
    承包人的优先受偿权范围限于建设工程合同约定的工程价款,包括承包人应当支付的工作人员报酬、材料款、用于建设工程的垫资等实际支出的费用。未用于建设工程的借款以及发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失不属于建设工程价款优先受偿权的受偿范围。 
    建设工程已经竣工的,承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程竣工之日起六个月;建设工程未竣工的,承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程合同约定的竣工之日起六个月。 
    工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权的,不予支持。装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿的,可予以支持;
    建设工程价款优先受偿权,是立法对承包人应得工程价款的优先保护,属于承包人的法定权利。即使承包合同被认定无效,但承包人所享有的工程价款请求权依然存在,相应的其优先受偿权也应一并受到保护。
    优先受偿权条件: (1)发包人未按照约定支付工程款; (2)承包人书面催告发包人在合理期限内支付; (3)发包人逾期仍不支付。
    为了切实解决拖欠工程款的问题,保障承包人价款债权的实现,《合同法》第286条规定了承包人对建设工程价款的优先受偿权,在适用这一规定时应当注意以下几点;
    (一)建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权(二)消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这里大部分购房款原则上应超过全部购房款的50%三)建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四)建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。  五)按照工程的性质不宜折价、拍卖的,承包人不能将该工程折价或拍卖。如该工程的所有权不属于发包人,承包人就不得将该工程折价。如国家重点工程,具有特定用途的工程等也不宜折价或者拍卖。
    承包人在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。 
    建设工程施工合同无效,但工程经竣工验收合格,承包人可以主张工程价款优先受偿权。
    分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格,在总承包人或转包人怠于行使工程价款优先受偿权时,就其承建的工程在发包人欠付工程价款范围内可以主张工程价款优先受偿权。   
    人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
    优先受偿权,首先承包人的优先受偿权的性质,在理论上,尽管有特殊留置权、优先权等几种学说,但通说为法定抵押权,而且不需登记,只要发包人未按约定支付价款,经催告逾期仍不支付的,这种法定抵押权就会产生。其次,该法定抵押权的行使,既可以通过双方协商,也可以申请法院拍卖建设工程,可不经过诉讼途径行使。再次,最高人民法院公布,于2002年6月27日施行的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,对承包人优先受偿权与抵押权和其他债权的关系,与作为消费者的买受人的关系以及对建设工程价款的范围、权利行使的期限均作了规定。《解释》对此未再作规定。但,第286条有一个“除外”的规定,即“除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外”
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